Janert Rechtsanwälte
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Der Immobilienverzehrkredit - ein praxistaugliches Finanzierungsmodell im Immobilienbereich?

Am 10. Juni 2016 traten die §§ 491 Abs. 2 Satz 2 Nr. 6 und Abs. 3 Satz 4 BGB in Kraft, mit der Immobilienverzehrkredite ausdrücklich vom sachlichen Anwendungsbereich der verbraucherdarlehensrechtlichen Regelungen ausgenommen werden.

a) Wesen des Immobilienverzehrkredits

Beim Immobilienverzehrkredit möchte sich eine Person Liquidität dadurch verschaffen, dass sie ihren einzigen Vermögenswert, die regelmäßig selbstgenutzte Immobilie, „beleiht“. Die Grundgedanken des Immobilienverzehrkredites stammen aus den USA. Demnach tritt der Immobilienverzehrkredit in zwei Formen, dem „loan-model“ und dem „sale-model“, auf.

aa) loan-model

Beim „loan-model“ wird dem Kreditnehmer ein Kredit, der einmalig oder ratenweise (z.B. monatlich) ausgezahlt wird, gewährt. Die Höhe des Kredits kann feststehen (bei einmaliger Auszahlung) oder auch variabel sein (wenn monatlich bis zum Lebensende ausgezahlt wird). Der Kreditgeber hat einen Anspruch auf Rückzahlung der Darlehenssumme sowie auf vereinbarte Zinsen. Dieser Anspruch wird in der Regel erst am Lebensende fällig, soweit der Kreditvertrag nicht beispielsweise gekündigt wird, wenn der Kreditnehmer z.B. die Immobilie veräußert. Als Haftungsmasse steht ausschließlich oder primär die Immobilie zur Verfügung, die der Kreditnehmer bzw. sein Erbe aber nicht zwingend zur Ablösung einsetzen muss.

bb) sale-model

Beim „sale-model“ verkauft der „Kreditnehmer“ seine Immobilie und überträgt unwiderruflich das Eigentum bei Vertragsbeginn auf dem „Kreditgeber“. Der „Kreditnehmer“ erhält den Kaufpreis und erhält in der Regel ein lebenslanges dingliches Wohnrecht.

b) Normzweck

Die vor dem 10. Juni 2016 geltende Rechtslage nahm die Immobilienverzehrkredite nicht von den Regelungen der §§ 491 ff. BGB aus. Faktisch führten diese Regelungen dazu, dass keine Immobilienverzehrkredite gewährt werden konnten, da die Kreditnehmer die Bonitätsprüfungspflichten der Kreditgeber nicht erfüllen konnten, da ihnen in den allermeisten Fällen nur die Immobilie als Sicherheit zur Verfügung stand.

Seit dem 10. Juni 2016 nimmt § 491 Abs. 2 Nr. 6 BGB die Immobilienverzehrkredite aus dem Anwendungsbereich des allgemeinen Verbraucherdarlehensrechts aus. § 491 Abs. 3 Satz 4 BGB nimmt dann die Immobilienverzehrkredite von den Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen aus und definiert, was der deutsche Gesetzgeber unter Immobilienverzehrkredit versteht. Demnach handelt es sich um Verträge, bei denen der Kreditgeber pauschale oder regelmäßige Zahlungen leistet oder andere Formen der Kreditauszahlungen vornimmt und im Gegenzug nur einen Betrag aus dem künftigen Erlös des Verkaufs einer Immobilie erhält oder ein Recht an einer Wohnimmobilie erwirbt und erst nach dem Tod der Verbrauchers die Rückzahlung fordert, außer der Verbraucher verstößt gegen die Vertragsbestimmungen, was dem Kreditgeber erlaubt, den Vertrag zu kündigen.

Zu beachten ist damit, dass das deutsche Recht in seinen Normierungen unter dem Begriff des Immobilienverzehrkreditvertrages nur das „loan-Model“ und nicht das „sale-model“ versteht. Weiterhin gelten die Regelungen nur, wenn der Kreditnehmer ausschließlich die Immobilie einsetzt. Haftet der Kreditnehmer auch mit dem sonstigen Vermögen, greifen die Ausnahmebestimmungen nicht ein.

Durch die neue Regelung ist der Verbraucher bei Immobilienverzehrkrediten nur über die allgemeinen Bestimmungen der §§ 305 ff. und §§ 312 ff. BGB geschützt. Es bedarf keiner spezifischer Aufklärung über die Form der Finanzierungsform nach § 491a BGB. Weiterhin gelten das Schriftformerfordernis des § 492 BGB, das Verbot von Koppelungsgeschäften  § 492a BGB und auch das Widerrufsrecht des § 495 BGB nicht. Damit ist der Immobilienverzehrkredit weitaus weniger reguliert als andere Verbraucherdarlehensverträge.

c) Aufsichtsrechtliche Erlaubnispflicht?

Fraglich ist, ob die gewerbliche Vergabe von Immobilienverzehrkrediten einer bankenrechtlichen Erlaubnis bedarf.

Unter das Kreditgeschäft des § 1 Abs. 2 Nr. 2 KWG fallen Akzeptkredite und Gelddarlehen. Immobilienverzehrkredite sind keine Akzeptkredite und nach Ansicht der Bundesregierung auch keine Gelddarlehen. Demnach ist die gewerbliche Vergabe von Immobilienverzehrkrediten nicht erlaubnispflichtig nach dem KWG.

Gegenstimmen in der juristischen Literatur vertreten dennoch, dass es keinen sachlichen Grund dafür geben würde, Immobilienverzehrkredite unterschiedlich von anderen Kreditformen zu behandeln und die Schutzstandards von Immobilienverzehrkrediten noch weiter abzusenken. Unser Erachtens sprechen die Sicht der Bundesregierung im Gesetzgebungsverfahren und der Verzicht auf eine zivilrechtliche und aufsichtsrechtliche Bonitätsprüfung im Fall einer Vergabe von Immobilienverzehrkrediten dafür, dass die Vergabe von Immobilienverzehrkredite keiner Erlaubnis nach dem KWG bedarf.

d) Fazit

Durch die zivilrechtlich und aufsichtsrechtlich niedrigen Anforderungen der Vergabe von Immobilienverzehrkrediten können diese zukünftig ein attraktives Finanzprodukt werden.